Wohnen Mit Potenzial In Baden – Raum Für Generationen, Arbeiten & Visionen

Generationen-Lebensqualität pur – Baden & die Weinberge vor der Haustüre

Die Immobilie vereint ein sehr schönes rechteckiges Grundstück, vielseitige Nutzungsmöglichkeiten sowie Natur und Stadt in perfekter Balance. Das sehr großzügige Einfamilienhaus überzeugt durch eine solide Bauweise und ein durchdachtes Raumkonzept. Die Wohnetage, der ausgebaute Keller sowie das Dachgeschoss sind zentral erschlossen und über ein Stiegenhaus in allen Ebenen erreichbar. 

Bitte beachten Sie, dass die Bilder im Exposé teilweise KI-generiert sind, um eine Möglichkeit zu zeigen, wie die einzelnen Bereiche erneuert werden können. Im schriftlichen Exposé sind diese Bilder extra gekennzeichnet, in der Online-Version erkennen Sie diese durch das Nano Banana-Logo.

Nützen Sie den 360 Grad-Link, um sich ein Bild zu machen. Da das Haus derzeit noch bewohnt ist, müssen Sie sich bitte für die virtuelle Besichtigung anmelden:

360 Grad Tour (anmeldepflichtig): [hidden information]/3AJ3

Über das Stiegenhaus gelangt man über ein paar Treppen in die Wohnetage. Hier befindet sich:

• 
  

  Ein großzügiger Wohnbereich mit Esszimmer und direktem Zugang auf die Terrasse

  
  


• 
  

  Eine Küche mit separatem Zugang

  
  


• 
  

  2 Schlafzimmer

  
  


• 
  

  1 kleineres Zimmer mit Fenster (derzeit Bügelzimmer oder begehbare Garderobe) 

  
  


• 
  

  Badezimmer mit Dusche, Bad, WC, Pidet

  
  


• 
  

  Gäste-WC

  
  


• 
  

  Vorraum

  
  


• 
  

  direkter Zugang zur Garage 

  
  


• 
  

  direkter Zugang zum Geräteraum und dem Garten

  
  

Wohnen & Arbeiten perfekt kombinierbar

Der Keller eignet sich perfekt für Praxis und Selbständigkeit, da er größtenteils über Erdniveau liegt und über jede Menge Tageslicht verfügt sowie einen direkten Zugang zu einer eigenen Terrasse in den Garten bietet.

Derzeit befinden sich dort ein großer Büroraum, zwei Schlafzimmer, ein großer - ursprünglich geplanter - Saunabereich, 2 Wäschezimmer, Technikräume, Abstellräume. Mit seinen 112m² Fläche, einer Fußbodenheizung, einem großzügigen Raumangebot und einem eigenen Zugang über das Stiegenhaus bietet diese Ebene jedoch auch andere vielfältige Nutzungsmöglichkeiten und eignet sich hervorragend für:

• 
  

  Büro

  
  


• 
  

  Praxis, Tierarztpraxis

  
  


• 
  

  Therapie- oder Behandlungsräume

  
  


• 
  

  Wellness-Landschaft

  
  

Perfekt auch für:

• 
  

  Mehrgenerationenhaus

  
  


• 
  

  Wohnen und Vermietung

  
  


• 
  

  Kleines Entwicklungsprojekt

  
  

Zusätzliche Ausbaureserve

Hervorzuheben ist das noch nicht ausgebaute Dachgeschoß, das mit ca 120m² Fläche zusätzliches Potenzial für ein komplette Wohnung oder ein Studio bietet. Die Raumhöhe ist bereits für eine volle Nutzung vorgesehen, diese Ebene mit Galerie zum Stiegenhaus ist getrennt begehbar und verfügt über einen großen Balkon in den Garten und einen kleineren straßenseitig. Generell sind derzeit nur rund 50 % der zulässigen Bebauung genutzt – attraktive Ausbau- und Entwicklungsmöglichkeiten bis zur maximal zulässigen Anzahl von 3 Wohneinheiten sind möglich.

Großzügiger Garten – Ihr privates Naturrefugium

Der schöne Garten bietet das perfekte Ambiente für großzügige Familienfeste im hinteren Teil, einen großen Pool und jede Menge gepflegtes Grün im vorderen wie auch hinteren Bereich. 

• 
  

  Ebenes Grundstück mit viel Platz

  
  


• 
  

  Terrasse mit direktem Gartenzugang

  
  


• 
  

  Gartenhütte vorhanden

  
  


• 
  

  Viel Raum für Pool, Garten oder Erweiterungen

  
  

Komfort & praktische Extras

• 
  

  Doppel-Garage mit ca. 36 m²

  
  


• 
  

  Zusätzlicher Geräteraum mit Zugang in den Garten

  
  


• 
  

  Direkter Zugang vom Haus in die Garage

  
  


• 
  

  Stellplatzmöglichkeiten vor den Garagen

  
  

Die Eckdaten auf einen Blick

• 
  

  Grundstück: ca. 1.506 m²

  
  


• 
  

  Wohnfläche: ca. 120 m² im Erdgeschoss, ca. 60 m² im Kellergeschoss über Erdniveau

  
  


• 
  

  Keller: ca. 112 m²

  
  


• 
  

  Nutzfläche (EG + Keller): ca. 231 m²

  
  


• 
  

  zzgl. Garage & Nebenräume: ca. 45,6 m²

  
  


• 
  

  zzgl. Dachboden (Ausbaupotenzial): ca. 120 m²

  
  


• 
  

  Baujahr: ca. 1981

  
  


• 
  

  Widmung: Bauland – Wohngebiet

  
  


• 
  

  Bebaubarkeit: 25%

  
  


• 
  

  Bis zu 3 Wohneinheiten möglich (Derzeit zu rund 50 % der zulässigen Bebauung genutzt)

  
  


• 
  

  Massive Bauweise

  
  


• 
  

  Fußbodenheizung (Gas) im Erdgeschoß und Keller

  
  


• 
  

  Kunststoff-Fenster mit 3x-Verglasung

  
  


• 
  

  Das Haus ist sehr gepflegt, stammt jedoch im Erscheinungsbild und Zustand aus den 80iger Jahren. Altersbedingt sind daher Instandhaltungsverbesserungen empfehlenswert:

  
  
  
  
  
  • Terrassen 
  
  
  • Bei Starkregen zeitweise Grundwassereintritt unterhalb des Stiegenhauses, nicht in den Räumen
  
  
  • Heizkessel erneuerungsbedürftig
  
  
  • Keine Fassadendämmung
  
  
  
  

Das Haus ist derzeit noch bewohnt, wird aber geräumt übergeben.

Bitte beachten Sie, dass die Bilder im Exposé teilweise KI-generiert sind, um eine Möglichkeit zu zeigen, wie die einzelnen Bereiche erneuert werden können. Im schriftlichen Exposé sind diese Bilder extra gekennzeichnet, in der Online-Version erkennen Sie diese durch das Nano Banana-Logo.

Nützen Sie den 360 Grad-Link, um sich ein Bild zu machen. Da das Haus derzeit noch bewohnt ist, müssen Sie sich bitte für die virtuelle Besichtigung anmelden:

360 Grad Tour (anmeldepflichtig)

Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.

Die Liegenschaft befindet sich im begehrten Ortsteil Rauhenstein – ruhig gelegen und dennoch nur rund 2 km vom Zentrum Baden entfernt. Direkt vom Haus aus erreichen Sie die Weinberge und die Heurigen von Sooß – ideal zum Spazieren, Joggen oder Wandern. Zahlreiche weitere Wander- und Naturwege, u.a. auf die Ruine Rauhenstein, befinden sich in unmittelbarer Umgebung. Die Stadt Baden überzeugt durch ihre hohe Lebensqualität, ausgezeichnete Infrastruktur und ihren einzigartigen Kur-Charakter. Schule und Kindergarten, Bank, Einkaufsmöglichkeiten und öffentliche Einrichtungen sind schnell erreichbar.